Desafios do financiamento imobiliário: soluções propostas pelo mercado de capitais

O setor imobiliário é fundamental para a economia. Ele movimentou quase R$ 50 bilhões entre julho de 2023 e julho de 2024, segundo a Secovi-SP. Este setor não apenas impulsiona o crescimento urbano, mas também gera empregos e promove investimentos em infraestrutura, dada a sua natureza intensiva em capital e sua importância estratégica para o desenvolvimento econômico.

Sua relevância se estende desde a construção civil, que movimenta uma vasta cadeia produtiva, até a valorização patrimonial e a oferta de moradias, essenciais para a qualidade de vida da população. No entanto, o financiamento imobiliário enfrenta uma série de desafios tradicionais que têm impacto direto na viabilidade dos projetos e no acesso das pessoas ao crédito habitacional. 

Neste cenário, o mercado de capitais emerge como uma alternativa promissora, oferecendo instrumentos e mecanismos financeiros capazes de mitigar os desafios existentes e fomentar o crescimento do setor. 

Continue a leitura do conteúdo e descubra as soluções propostas pelo mercado de capitais e como elas podem transformar o financiamento imobiliário.

Desafios do financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é uma engrenagem fundamental para o desenvolvimento do setor e, por extensão, para a economia como um todo. No entanto, esse mecanismo enfrenta desafios que afetam tanto consumidores quanto empresas.

Acesso ao crédito

Um dos principais obstáculos no financiamento imobiliário reside no acesso ao crédito. Empresas e compradores de imóveis frequentemente enfrentam barreiras significativas, resultantes de critérios rígidos de avaliação de crédito e a necessidade de garantir perfis financeiros robustos. 

As exigências para comprovação de renda, garantias e histórico, por exemplo, podem excluir uma parcela considerável dos demandantes de crédito, limitando o potencial de crescimento do setor imobiliário.

Uma das atuações de várias empresas está sendo por meio da compra de imóveis, cujos contratos de venda e compra foram distratados, isso pode levar a um alívio de caixa de incorporadoras. Se tornar sócio do empreendimento também pode ser uma alternativa. 

Taxas de juros

As taxas de juros desempenham um papel crucial no mercado de financiamentos imobiliários. Quando essas taxas aumentam, o custo dos empréstimos também sobe, dificultando o acesso a financiamentos e encarecendo projetos. Além disso, taxas voláteis criam incerteza para investidores de longo prazo, complicando a previsibilidade dos retornos.

O cenário para quem deseja financiar a compra de imóveis, desde agosto de 2022, teve um movimento de queda constante da taxa básica de juros, a Selic, o que é uma ótima notícia. Esse movimento se manteve até setembro de 2024, quando teve pequeno aumento.

Embora haja um atraso no ajuste das taxas de financiamento com a queda da Selic, é esperado que, à medida que os juros declinem, os custos de financiamento também caiam. O mercado demora mais para reagir às reduções, mas a tendência é que fique mais acessível com o tempo.

Regulamentação e burocracia

A complexidade legal e administrativa que envolve o financiamento imobiliário constitui outro grande desafio. A regulamentação extensiva e a burocracia associada podem atrasar e até mesmo inviabilizar projetos. 

Os processos de aprovação de crédito, registro de imóveis e obtenção de licenças são frequentemente lentos e onerosos, requerendo uma quantidade significativa de tempo e recursos financeiros, o que reduz a eficiência do mercado imobiliário.

A Cédula de Crédito Imobiliária (CCI) mostra-se como um caminho para simplificar a transação de créditos no mercado imobiliário, agilizando o registro de dívidas com destinação imobiliária para servir de lastro para CRIs, por exemplo.

Riscos econômicos

O setor imobiliário é particularmente vulnerável a crises econômicas e instabilidades de mercado. A contração econômica, a inflação e as mudanças nas políticas fiscais e monetárias podem afetar drasticamente a capacidade de financiamento e a demanda por imóveis. 

Em momentos de crise, o risco de inadimplência aumenta, afetando negativamente as instituições financeiras e os investidores, resultando em uma retração do crédito disponível para novos financiamentos.

Isso pode ser facilmente provado em números acessíveis no site do Banco Central do Brasil. O direcionamento de aplicações em créditos imobiliários e parte dos recursos de caderneta de poupança e depósitos à vista captados pelas instituições financeiras aumentou consideravelmente nos últimos anos quando falamos sobre aquisição e construção. De 2016 a 2024, o resultado em aquisição aumentou 239%, enquanto a construção teve um resultado de quase 150% a mais em bilhões investidos. 

Soluções propostas pelo mercado de capitais

O mercado de capitais apresenta diversas soluções para mitigar os desafios do financiamento imobiliário, facilitando o acesso ao capital e aumentando a eficiência do setor. Instrumentos como a poupança, que destina 65% dos seus fundos ao financiamento imobiliário, as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) são essenciais para o desenvolvimento do setor, mas são vinculadas aos bancos e dependem de sua governança. Porém, a partir do mercado de capitais, muitos dos agentes que antes não eram atendidos conseguem captar recursos de forma eficiente e flexível.

O desenvolvimento imobiliário, como incorporações e loteamentos, enfrenta um descasamento de caixa, já que o período de construção é mais curto que o prazo de pagamento dos compradores. Por isso, é crucial que desenvolvedores levantem capital de forma eficiente. 

Planos empresariais e financiamentos bancários atendem a essa necessidade, porém, muitas vezes eles não conseguem personalizar as demandas dos clientes ou não oferecem crédito para diversos perfis de clientes. É nesse contexto que as soluções do mercado de capitais ganham destaque, oferecendo alternativas mais adequadas e flexíveis às necessidades do setor.

Instrumentos financeiros

Os diversos instrumentos financeiros são essenciais para a movimentação de capitais e acesso a recursos no âmbito econômico. No financiamento imobiliário, eles oferecem diversas alternativas eficazes para desenvolvedores, investidores e intermediários financeiros.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

São títulos de crédito emitidos por instituições securitizadoras como a Virgo e lastreados em créditos imobiliários. Eles permitem que os tomadores financiem projetos do setor imobiliário ou antecipem o resultado de projetos já desenvolvidos, podendo ser carteiras de recebíveis ou aluguéis, e pagando, em contrapartida, os juros provenientes desses créditos. 

Os CRIs facilitam o acesso ao capital ao proporcionar uma nova fonte de recursos para construtores e incorporadores, permitindo que levantem fundos de forma mais flexível e eficiente, reduzindo a dependência de financiamentos tradicionais.

A Virgo tem alavancado importantes projetos por meio dos CRIs. Por exemplo, a MZM Construtora utilizou CRIs para viabilizar o término de suas obras de incorporação vertical. Outros exemplos são a Cemara e a Macterra, que se beneficiaram dos CRIs para concluir obras de loteamento. 

Além disso, a Keycash e a Rivello utilizaram esse mesmo mecanismo para antecipar sua carteira de home equity e empreendimento performado, respectivamente. E o Grupo Venâncio realizou a antecipação de contrato de BTS com uma universidade do grupo Kroton desta maneira. 

Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

São veículos que reúnem recursos de múltiplos investidores para adquirir, desenvolver, administrar empreendimentos imobiliários ou direcionar crédito apenas para o setor imobiliário. Esses fundos oferecem vantagens como a liquidez. 

FIIs têm sido amplamente utilizados para financiar projetos imobiliários, como shoppings, edifícios comerciais e residenciais, permitindo que investidores se beneficiem da valorização do patrimônio e dos rendimentos provenientes da locação.

Este ano, o mercado de FIIs atingiu um novo recorde de negociação, com uma média de R$ 285 milhões por dia, conforme aponta o boletim da B3. Esse montante superou o pico histórico de R$ 269 milhões registrado em 2021, e representa um avanço significativo em relação aos R$ 244 milhões do ano passado. 

Os FIIs não apenas estão se destacando pelo seu volume crescente no mercado, mas também desempenham um papel vital como os principais investidores nos CRIs emitidos pela Virgo. Esta relação reforça a importância dos FIIs na estruturação e viabilização de projetos imobiliários, continuando a impulsionar o setor de forma significativa.

Tendências de mercado e impactos futuros para o imobiliário

As perspectivas futuras para o financiamento imobiliário no Brasil são promissoras, com tendências de mercado que indicam um crescimento significativo no uso de instrumentos do mercado de capitais. 

As soluções propostas pelo mercado de capitais trazem benefícios consideráveis. Para as empresas do setor imobiliário, aumentar o acesso a capital pode significar maior liquidez e a possibilidade de realizar projetos que antes eram inviáveis. 

A Virgo entende que o mercado imobiliário é um setor crucial para o crescimento do país e se posiciona na vanguarda da evolução do mercado de capitais, liderando um movimento que transforma a maneira como as empresas acessam financiamento. Sendo especialista de mercado na estruturação de CRIs. 

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