Financiamento de Loteamentos Abertos e Fechados: Diferenças e Oportunidades no Mercado de Capitais

O financiamento de loteamentos abertos e fechados está ganhando cada vez mais destaque no setor imobiliário, especialmente com o suporte do mercado de capitais. Essa modalidade oferece uma alternativa estratégica para viabilizar projetos, trazendo oportunidades tanto para loteadoras quanto para investidores.

No entanto, entender as diferenças entre loteamentos abertos e fechados é essencial para identificar as melhores formas de aproveitar essas oportunidades e superar os desafios que surgem nesse caminho

Neste artigo, vamos explorar como o mercado de capitais pode impulsionar esse segmento e quais são os aspectos mais relevantes de cada tipo de empreendimento.

Diferenças entre Loteamentos Abertos e Fechados

Os loteamentos abertos são caracterizados por vias públicas e acessíveis a todos, com infraestrutura entregue ao município. Já os loteamentos fechados possuem controle de acesso e áreas comuns gerenciadas por associações de moradores. 

Uma diferença marcante é que, no caso dos fechados, o uso exclusivo é garantido, mas o espaço ainda é considerado público.

Com a Lei 13.465/2017, essas modalidades ganharam maior segurança jurídica. Loteamentos de acesso controlado, por exemplo, agora podem ter portarias que organizam o fluxo de entrada e saída, mas sem impedir o acesso de não-residentes devidamente identificados.

Fontes de Financiamento e Relevância do Mercado de Capitais

O mercado de capitais tem se tornado uma alternativa robusta ao financiamento tradicional, especialmente com a diminuição da dependência da poupança como principal fonte de funding imobiliário. Instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) permitem captar recursos diretamente do mercado financeiro, oferecendo vantagens como perenidade e maior flexibilidade no uso dos recursos.

Nos últimos anos, o volume de recursos provenientes desses instrumentos cresceu significativamente, sinalizando uma diversificação importante no financiamento do setor. Por exemplo, os CRIs registraram uma expansão de 39% em apenas um ano, enquanto as LCIs tiveram um aumento de 70% no mesmo período.

Oportunidades de Desenvolvimento

Com a segurança jurídica oferecida pela legislação e o suporte do mercado de capitais, as oportunidades são vastas. 

Loteamentos podem atrair investidores interessados em diversificar suas carteiras com produtos de renda fixa atrelados a empreendimentos de alto potencial. 

Além disso, o financiamento por meio do mercado de capitais pode fomentar novos projetos, incluindo bairros planejados e empreendimentos sustentáveis.

No caso de loteamentos abertos, a parceria com prefeituras para melhoria da infraestrutura pode ser viabilizada com funding captado por meio de instrumentos como CRIs. 

Para loteamentos fechados, o mercado de capitais permite financiar o desenvolvimento de estruturas sofisticadas, como áreas de lazer e sistemas de segurança integrados, aumentando sua atratividade.

Desafios no Mercado

Apesar das oportunidades, alguns desafios permanecem. A alta taxa Selic eleva o custo de captação, o que pode impactar a viabilidade de certos projetos. 

Além disso, a regulação e a adequação aos marcos legais, especialmente para loteamentos de acesso controlado, exigem atenção cuidadosa para evitar conflitos com as administrações municipais.

A nível de governança de loteadores também é um desafio, pois em questão de due diligence de operações e auditoria, essa complicação muitas vezes prolonga prazos e dificulta a liquidação.

Segundo levantamento do time Virgo, no ano de 2024 houve 35 operações de CRI para financiamento de loteamentos, enquanto para incorporações foram 129, mostrando a disparidade de oportunidades entre os segmentos de desenvolvimento imobiliário.

O financiamento de loteamentos, sejam eles abertos ou fechados, encontra no mercado de capitais uma alternativa estratégica e inovadora.

Essa abordagem não só fortalece o setor imobiliário, mas também diversifica as opções de investimento para quem busca segurança e retorno financeiro.

Com a regulamentação recente e o crescimento dos instrumentos financeiros imobiliários, o segmento está bem posicionado para continuar em expansão.

Para quem deseja explorar mais sobre o tema ou investir nesse mercado, compreender as nuances das modalidades e as oportunidades disponíveis é o primeiro passo.

FONTES:

Diferenças entre loteamentos abertos e fechados: Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e marcos regulatórios da Lei 13.465/2017

Informações sobre fontes de financiamento no mercado de capitais: Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) e dados sobre CRIs, FIIs e LCIs

Análise de desafios e oportunidades no mercado imobiliário: consultorias e relatórios setoriais, além de declarações de especialistas em publicações sobre crédito imobiliário